第四天分享揭秘买房中介中的套路
大家晚上好，昨天的话题又引起了大家的共鸣，不怕骗子套路深，咱们一一来揭秘。
这几天来我，我收获了很多好友的认同，互联网时代，你的微信好友上千人，除了彼此的客套点赞和彼此的广告关系，还有啥？
手机看似拉近了人与人之间的距离，其实心却越来越远，人和人之间的防备心越强。
如果你想拥有更多的朋友，就要学会输出价值。
我想，每天花大把的时间去看肥皂剧和看抖音。不如花时间去做一些有意义的事情。
所以我就建了这个群，开场之前，做个脑筋急转弯的有奖竞答。
想参加的的请发+1，满 5 个开始。
问题：为什么有的老板招人，喜欢招那些结过婚的男性？最先回答接近答案的，奖励 8.88 元。1 分钟内没有回答对的，发红包，奖励手气最佳 8.88 元。
抢答开始。
答案：因为结了婚的人，有抗骂能力，即使被老板骂，也能一声不吭的完成任务。
好了，开始今天的正式内容的分享。
分享期间请全体禁言，分享结束大家可以讨论。
房产在中国，不仅是消费品，给我们居住使用，同时它也是个投资品，过去十多年全国范围内的房价上涨，所有拥有房屋的家庭都分享了资产价格上涨带来的盛宴。
我有个朋友在广东开厂，最近几年效益不好，厂子倒闭了赔了上千万，但是前些年他赚钱的时候购置了很多房产，这些房产升值了两三千万。
现在买房大多数买期房，一来期房比现房便宜，而来地产市场紧俏时期，新房现房房源少，要么去买二手房。
这两者都会存在一定的陷阱和风险。所以擦亮眼睛提前知道有哪些陷阱，小心谨慎，这样才不会轻易吃亏上当。
在购房的过程中，主要会产生三个问题——
1，购房合同问题。
2，产权问题。
3，交房后维权问题。
今天就来讨论购房合同和产权问题。因为交房后维权难大多是因为合同和产品不严谨造成的。
一，合同问题：
买房签订合同流程如下——
购房者认购——购房者交定金(拿收据)——开发商下载网签合同，双方进行签合同，购房者交首付——开发商将首付款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。
陷阱一：订金和定金。
“定金”、“订金”傻傻分不清楚。
市民李女士在某楼盘购房时，与开发商签订一份“认筹协议”，缴纳1万元订金作为认筹保证，获得选房资格。
开盘后，李女士觉得该楼盘价格超出自己预期太多，想要退筹，要回1万元订金，却被开发商告知，“认筹协议”条款上白纸黑字写着的是“定金”，买受方违约后，定金不予返还。
大家记住：一定要写订金，不能写定金。还要看细节条款，需要明确，定金在何种情况下可退的。
陷阱二：开发商是否证件齐全。
要首先看开发商是否具备“五证”，核实开发商的土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证这五证，最主要的是看国有土地使用证和商品房预售许可证，这两证看准确了，一般原则上没有问题，特别是预售许可证。
特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。这也是你将来能否办产权证的关键所在。
陷阱三：逾期交房违约责任，注意延期交房是否有赔偿。
就是说一定要确认交房日期，交房日期一定要明确到年月日，不要接受任何抠字眼的不合理条款，
若合同中未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价的1%至5%的违约金，特别要注意延期交房违约金的比例问题。
陷阱四：公摊面积的说明。
公摊面积：不应该计入的包括有仓库、机动车库、非机动车库，作为入房的地下室以及可以单独使用的空间，还有售房单位自管自用的房屋，比如开发商在大堂里做的销售中心等，在商品买卖附件里应该有一个明确的说明，在合同中应该说明分摊了哪一个部分，是经过那一个地方批准和分摊面积的数额。
面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，要么同开发商协商！
所以只有在合同中对面积差异有了详尽的说明后，才能避免出现此类问题。
陷阱六：付款方式与期限。
一次性付款可以和开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里付款，按照合同，约定时间内没有到开发商账上的话，是要支付相应的违约金的，所以应该把时间约定的更加充裕写，在签订正式的合同之前，先咨询一下是否能够得到资信贷款，有很多人签订合同后，发现自己贷款资质有问题，结果白白损失了预付款。
陷阱七：开发商关于基础设计和配套设施的承诺。
一般来说标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你最基本的生活可行性，再有就是有关于天燃气以及燃气管道的开通。还有就是绿化和小区的配套设施。
陷阱八：关于产权登记的问题。
如果你约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房者可以根据实际的情况，选择退房或者要求违约金的。
正常按照商品房的销售规定，是在60天以内，开放商就应该将登记资料提供给产权办理部门备案的，如果没有及时备案，可以要求违约金。
陷阱九：商品房买卖标准合同的份数。
应该是有四份，两份是正本，两份是副本。附件一应该是房屋的平面图，签合同是应该注意这个图纸，要用坐标来确认房屋的朝向，第二是要标注房屋的面积或者是面积的标尺。
以上九点，囊括了购房时候的合同注意事项，开发商是老江湖，购房者大部分是新手，不熟悉这些，有吃亏的可能性，因为房产牵涉财产动辄上百万几百万，如果发生不满意或者吃亏，非常痛苦。
那么签订合同时候，应该注意什么？
一、 在合约书中，应注明与发展商谈妥的付款方式和价钱，是按揭付款还是工程分期付款，如果是分期付款，每期款的缴款时间应该注明。
二、 交付房屋的日期一定要写明确，精确到某年某月某日交房，不应该模棱两可，因为这里还有涉及逾期交房的违约问题。
三、 明确提出产权证到手的准确时间，不能无限制的拖发产权证。
四、 签约时，除签署正式合同外，在为了更清晰的阐述协议内容的同时，往往还会有一份补充合同。
主要的目的是表明由于某些特定原因造成的不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误码率差，若差异过大使在哪些情况下的免赔责任。
一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能够控制的情况下造成的违约的规避风险的一种方式，但是购房者应该更加的多注意，仔细阅读补充条款，以免落入文字陷阱。
签合同时，开发商时常会在合同上标出一些不平等和合约，那要如何识别对购房者不利的合同条款呢？
1，合同约定：暂测面积与实测面积的允许误差在 5%，如果误差超过 5%，按实际情况多退少补。
从目前的购房情况来看，购房者所得到的面积一般会比合同约定的面积少，如果互不结算，吃亏的肯定是购房者。
2，合同约定：购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息以及缴纳滞纳金等。
但是合同上并没有标明发展商如果没有按时交房的情况下，是需要什么惩罚的，这是一个很不公平的内容，很多的购房者在这个点上忽略了思考。
3，合同约定：若因施工问题造成延期交房，属不可抗力，与开放商无关，开发商不负违约责任。
这其实是强词夺理的，在法律上是没有规定施工问题属不可抗力，若真的因为施工问题延期交房，开发商应该承担违约责任。
所以在此，给购房者提个建议：购房签约前，一定要先全面了解好房子的面积，包括赠送面积以及公摊面积等，还有房子的物业以及生活的基本设施等问题。
还有就是房子的付款方式还有房子的交付日期等问题。
当把所有问题了解清楚之后，在签订合同时，就会清楚明白很多。
购房往往需要看购房者自身认知，眼光，开发商品牌和口碑，以及运气。通过以上分享，可以给大家带来帮助。
我们有很多朋友对小产权房，40年，50年，70年房屋产权的区别不太清晰，我在这里就给大家分析一下：
首先我们要明白，什么是房屋产权？
房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，受到我国《物权法》的保护，其年限是永久的。而因为根据我国《宪法》，土地的所有权属于国家和集体所有，所以土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的一项使用权，
根据土地规划用途的不同，土地的最高使用年限又分为 40年、50年和70年不等，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。
也就是说这个房屋产权使用年限主要是由土地使用权决定的。
简单来说，你的房屋所占土地使用权即使到期了，房子也还是你的，不用担心到期会被回收或者会缴纳很高昂的费用。
小产权房：
小产权房就是农民集体土地上建设的房屋，也就是咱们农村宅基地上建成的房子，属于该农村的集体所有者，这些建房没有缴纳土地出让金等一系列的费用，手里面拿的产权证也不是国家房管部门颁发的，没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所以实际上没有真正的产权。
和小产权对应的是大产权：
大产权房就是我们购买的普通商品房，由国家颁发产权证，年限一般都是40年产权、50年产权和70 年产权。
那么40 年，50年，70年又有何区别？
一，产权为70 年的房子，也就是住宅，可以落户口。
二，产权为40年或者50年的房子，虽然很多也能够解决居住的要求，但是其土地的使用性质，决定了房屋本身仍然是非住宅性质。
三，生活费用也不一样，70年产权的住宅，在水电费上是按照民用标准收取，价格相对较低，而非住宅性质的、40年或50年产权的房子，则是按照商用标准来收取，价格要贵很多，并且一般不通燃气;
四，贷款条件也不同，购买非住宅性质的、40年或50年产权的房子，一般不能申请公积金贷款，如果办理商业贷款，也只能得到总房款的五成或六成按揭。
接下来分享一下购买二手房的陷阱：
购买二手房和买新房完全不一样，新房主要是和开发商打交道，二手房打交道的可就多了。
中介，房东，中间各种环节都需要我们注意，这时候就怕吃亏，可偏偏二手房注意事项多，一不小心就会掉坑里，甚至惹上官司，今天就给大家整理了买二手房注意事项。
一，核实卖方身份选择可靠中介
核实卖方的身份。
如果是个人，看他的身份证；如果选择中介，要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的方，确保交钱后能顺利过户，过户后房与款两清。
现在二手房市场有很多不规范的行为，诸如吃差价的行为，很多买房人面对的是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，在这过程中就会发生比较大的价差，从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为，但是很多购房人不知道。
买二手房注意事项之一是如果选择中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
二，核实房屋是否允许买卖，确保信息真实。
比如房产是否被抵押在银行，是否贷款未结清，是否做了其他担保欠款，是否被查封，是否满交易年限，有的人选择替原房主还清贷款，这样不仅没有法律保障，自身还要承担很大的风险。
需要在签字之前确定房产证、身份证、签署合同人要统一。
基本信息以产权证上注明的为准，包括地址、门牌号、面积、户型等等，一定要严格填写。
其次是面积，一定要对照清楚，赠送的面积在合同的“其他条款”中注明。
三，必须所有的产权人到场签字。
根据相关规定，签署二手房买卖合同，需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例，如果有共有人不同意的买卖合同则是无效的。
签约时要所有产权人全部到场签字，并核实所有人的身份证件。如果有产权所有人不能来签约，则需要求此人出具书面的授权委托。
四，合同要正规，条款要明晰
首先，合同需要是正规合同，几家比较大的中介提供的合同也都是房管局提供的制式合同。
1，关键性承诺应体现在合同中
签约过程中应注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。
合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。
2、明确房款付款方式和时间
这个环节容易出现纠纷，因此一定要在合同中明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式等相关内容。
一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房；
也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款。具体到签署合同时，需要对付款方式，包括首付款、尾款、付款时间、付款条件、税费谁来承担等做出详细的规定，简单说就是一切和钱有关的环节，都应该写入合同。
3，明确违约责
俗话说，丑话说在前头，为了保障自身利益，必须明确违约责任。
每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金。另外，违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等花费。
4，注意合同中有无霸王条款
合同是房产交易最重要的文件，一定要逐字逐句搞清楚，一些地方可能隐藏有霸王条款。比如违约责任不对等，延期交房可以免责等。
5、明确户口迁出期限
二手房还要注意确定交房的时间和条件，比如一定期限内原房主搬出，清空房屋等。
还有就是物业费、水费、燃气费、电费等生活费用要提前写入合同，如果有拖欠要写清楚何时交清，如果发生纠纷算谁的责任等。
由于时间的关系，关于装修中的套路和陷阱，今天来不及给大家分享，明天是周六，休息一天，将带领大家一起娱乐玩游戏。
如果你在买房中遇到过的问题，可以一起讨论补充。
